Wie man den Preis für eine Immobilie in Marbella ermittelt, sie vorbereitet, vermarktet und den Verkauf tatsächlich abschließt – von der realistischen Bewertung und Präsentation bis hin zur Käuferqualifizierung, den Formalitäten, der Verhandlung und dem Vertragsabschluss.
Zuletzt geprüft: September 2026
In Marbella beginnt ein erfolgreicher Immobilienverkauf schon vor der Online-Veröffentlichung.
Bereiten Sie die Immobilie für den Verkauf vor, erledigen Sie den Papierkram, ermitteln Sie einen realistischen Wert, erstellen Sie hervorragende Fotos und Videos und entscheiden Sie im Voraus, wie Sie mit Maklern, Besichtigungen und Angeboten umgehen werden.
Wenn ein Angebot eingeht, sollten Sie sowohl den Käufer als auch den Betrag sorgfältig prüfen. Ein etwas niedrigeres Angebot von einem Käufer, der über ausreichende Barmittel oder eine gut vorbereitete Finanzierung verfügt, kann manchmal vorteilhafter sein als ein höheres Angebot, das monatelange Unsicherheit mit sich bringt.
Marbella verfügt über einen ungewöhnlich internationalen Immobilienmarkt, eine große Anzahl von Immobilienagenturen, erhebliche Unterschiede zwischen Angebotspreisen und erzielbaren Preisen, Eigentümer, die manchmal nicht unter Verkaufsdruck stehen, und Käufer, die ihre Finanzierung möglicherweise aus einem anderen Land organisieren.
Das Ergebnis ist ein Markt, in dem Zum Verkauf angeboten zu werden und verkaufsbereit zu sein, sind nicht unbedingt dasselbe.
Es gibt Eigentümer, die wirklich verkaufen wollen oder müssen, und es gibt Eigentümer, die verkaufen würden. wenn ihnen jemand genug Geld bieten würde.
Das sind zwei völlig unterschiedliche Verkäufer.
In Marbella gibt es viele Eigentümer mit wertvollen Immobilien, geringen Schulden und keinem besonderen Grund zum Wegzug. Eine Villa zu einem ambitionierten Preis anzubieten, kann daher ein Test sein: Wenn jemand diesen Preis zahlt, verkauft er vielleicht.
Daran ist grundsätzlich nichts auszusetzen, aber es kann die Einschätzung anderer Eigentümer hinsichtlich des Wertes ihrer Immobilie verzerren.
Überhöhte Preise sind so verbreitet, dass Käufer und Makler fast schon automatisch mit Verhandlungen rechnen.
Das führt zu einem Paradoxon. Setzt man den Preis für seine Immobilie deutlich unter den vergleichbaren Angeboten an, wirkt sie verdächtig günstig. Dennoch geben Käufer möglicherweise ein Angebot darunter ab, weil sie annehmen, dass alles überteuert ist. Übernimmt man hingegen die ambitionierten Angebotspreise der Konkurrenz, kann ein ernsthafter Verkäufer sein Objekt ewig auf dem Markt halten.
Die Antwort lautet nicht einfach “niedrigen Preis”. Es geht darum, den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln und zu entscheiden, wie motiviert man ist, sie zu verkaufen.
Vergleichbare Transaktionen sind wichtiger als die auf Portalen angegebenen Preise, sofern diese verfügbar sind.
Eine gelungene Renovierung kann die Attraktivität erheblich steigern. Ebenso ein herrlicher Meerblick, ein Pool, ein angelegter Garten, eine hochwertige Küche, die Ausrichtung, das Grundstück und die Lage in einer prestigeträchtigen Wohnanlage.
Man kann ein Gebäude aber nicht in einen anderen Ort umbauen.
Die Lage ist nach wie vor einer der wichtigsten Faktoren für den Wert von Immobilien in Marbella. Innerhalb dieses Bereichs bestimmen Lage, Beschaffenheit, Nutzbarkeit des Grundstücks, Aussicht, Ausrichtung, Bebauungsqualität und Präsentation, wo sich die einzelne Immobilie einordnet.
Der Immobilienmarkt in Marbella funktioniert für Käufer und Verkäufer anders, da die Angebote größtenteils zwischen verschiedenen Agenturen geteilt werden.
Beim Kauf kann ein guter Makler oft ausreichen. Da die Makleragenturen kooperieren und ihr Immobilienportfolio teilen, hat ein erfahrener Makler in der Regel auch Zugriff auf Objekte anderer Agenturen. Diese gemeinsame Struktur hat sich auf natürliche Weise entwickelt, da ein internationaler Käufer, der Marbella für ein Wochenende besucht, realistischerweise keine separaten Besichtigungstermine mit zehn verschiedenen Maklern koordinieren könnte.
Ein weiterer Vorteil ist die Loyalität des Maklers. Wenn ein Makler weiß, dass Sie wirklich mit ihm zusammenarbeiten, ist er eher motiviert, Ihre Wünsche zu verstehen, die Besichtigungstour optimal zu organisieren und sich entsprechend zu engagieren.
Verkaufen ist etwas anderes. Normalerweise würden wir die Immobilie direkt an ein bis drei gute Maklerbüros weitergeben, in vielen Fällen wahrscheinlich an zwei. Der breitere Markt kann zwar weiterhin über die Weiterverbreitung auf das Angebot zugreifen, aber die direkt beauftragten Maklerbüros haben ein größeres Interesse daran, es aktiv zu bewerben.
Es kann auch sinnvoll sein, Agenturen mit unterschiedlichen internationalen Kundenstämmen oder Sprachkompetenzen auszuwählen, um so verschiedene Käufergruppen für die Immobilie zu erreichen, ohne dass das Angebot zu einem unübersichtlichen Wettbewerb wird.
Eine Exklusivvereinbarung kann mit der richtigen Agentur hervorragend funktionieren, aber der Verkäufer sollte einen echten Vorteil daraus ziehen, auf die Möglichkeit zu verzichten, andere Makler direkt zu beauftragen.
Dieser Vorteil könnte in höheren Marketinginvestitionen, professionellen Foto- und Videoaufnahmen, bezahlten Kampagnen, internationaler Werbung, dedizierter Kundenbetreuung oder einer klar definierten Vertriebsstrategie bestehen.
Gewähren Sie keine Exklusivität, nur weil jemand danach fragt. Verstehen Sie, was die Agentur anders machen wird, weil sie die Exklusivität besitzt.
Die Provision variiert je nach Objekt, Agentur, Transaktionswert, ob eine andere Agentur den Käufer vermittelt und je nach der mit dem Verkäufer ausgehandelten Vereinbarung.
Es mag Verhandlungsspielraum geben, aber wir würden vermeiden, die Provision zum einzigen Kriterium bei der Auswahl eines Agenten zu machen.
Direktverkauf und Provisionsteilung sind unterschiedliche Geschäftsrealitäten. Ebenso verhält es sich mit einem Makler, der monatelang aktiv eine schwer zu vermarktende Immobilie vermarktet hat, im Vergleich zu jemandem, der lediglich eine Anfrage weiterleitet.
Die Provision wird von Fall zu Fall behandelt. Honorar und Leistungsumfang werden vor Beginn der Marketingmaßnahmen vereinbart.
Stellen Sie sich einen Käufer vor, der für vier Tage nach Marbella kommt und zwanzig Immobilien besichtigt.
Bei Objekt 15 verschwimmen die Grenzen zwischen den einzelnen Schlafzimmern und Badezimmern. Doch die Bewohner werden sich an die makellose Villa, die Wohnung mit der traumhaften Terrasse, das muffig riechende Haus und das mit den Sachen anderer Leute erinnern.
Die Präsentation macht eine Immobilie unvergesslich.
Beheben Sie kleinere Mängel vor dem Verkauf. Anstrich, Beleuchtung, Klimaanlage, offensichtliche Lecks, beschädigte Armaturen, Zustand des Pools, Garten, Terrasse und Sauberkeit tragen alle dazu bei, ob das Haus gepflegt wirkt.
Familienfotos, Dokumente, Toilettenartikel, Sammlungen und eine sehr persönliche Dekoration verstärken den Eindruck, dass der Käufer durch das Haus eines anderen geht.
Sie wollen, dass sie sich Folgendes vorstellen: “Ich könnte hier leben.”
Neutralität bedeutet nicht zwangsläufig Sterilität. Eine geschmackvoll eingerichtete Immobilie kann einen bestimmten Lebensstil hervorragend vermitteln. Doch es besteht ein Unterschied zwischen möbliert und persönlich gestaltet.
Wenn möglich, sollten die Eigentümer während der Besichtigungen ebenfalls das Haus verlassen.
Manchmal. Aber es gibt keine allgemeingültige Antwort.
Fragen Sie sich, ob Sie die Renovierung bewältigen können, ob Sie über die nötigen Mittel und die Zeit verfügen, ob der zu erwartende Preisanstieg den Aufwand rechtfertigt und ob Sie eher für den Markt als für Ihren eigenen Geschmack renovieren.
Schlüsselfertige Immobilien verkaufen sich im Allgemeinen leichter, aber der Käufer kann trotzdem die gerade erst eingebaute Küche austauschen.
Bei manchen Objekten bringen Anstrich, Reparaturen, Gartengestaltung, Beleuchtung und eine bessere Präsentation den größten Nutzen.
Möbel können die Präsentation enorm aufwerten, ohne dass der Wert der Immobilie im gleichen Maße steigt.
Dies gilt insbesondere für große Villen. Leere Räume können kalt und unpersönlich wirken. Möbel verleihen dem Raum Größe, Zweckmäßigkeit und Wärme.
Generell bevorzugen wir bei der Vermarktung eine große Immobilie, die angemessen möbliert ist, auch wenn der Käufer später seine eigenen Möbel auswählt.
In einem Markt mit einem so großen Angebot wie Marbella ist eine mittelmäßige Präsentation ein unnötiger Nachteil.
Professionelle Fotos sollten für einen erfolgreichen Immobilienverkauf Standard sein. Bei höherpreisigen Objekten empfiehlt sich zusätzlich ein aussagekräftiges Video, das potenziellen Käufern einen Einblick in die Raumaufteilung vor der Besichtigung ermöglicht.
Wenn Sie mehrere Agenturen beauftragen, sorgt ein eigenes professionelles Foto- und Videopaket für einen einheitlichen Auftritt. Große Agenturen erstellen ihr Material unter Umständen auch selbst, und das ist völlig in Ordnung, solange die Qualität hoch bleibt.
Wichtig ist, dass jede Version des Inserats den Eindruck erweckt, es handele sich um dieselbe Immobilie.
Eine Kapitalanlageimmobilie in Marbella kann auf dem Papier ideal erscheinen und dennoch während der Hochsaison sehr schwer zu besichtigen sein.
Wenn Juli und August komplett ausgebucht sind, kann es passieren, dass ein ernsthafter Käufer drei Tage in Marbella verbringt und trotzdem keine Unterkunft findet.
Langfristige Mieter verursachen ähnliche Zugangsprobleme.
Es gibt drei verschiedene Fragen: Wann sollte man das Angebot einstellen? Wann werden Käufer die Immobilie besichtigen? Und wann ist mit einem Abschluss der Transaktion zu rechnen?
Sie beziehen sich nicht unbedingt auf denselben Zeitraum.
Wenn wir im Laufe des Jahres verkaufen wollten, würden wir ernsthaft in Erwägung ziehen, alles vorzubereiten. Januar oder Februar, vor dem Frühling. Marbella empfängt auch im Sommer und um Weihnachten/Neujahr herum zahlreiche internationale Besucher.
Doch der Verkauf von Luxusimmobilien kann sechs Monate, ein Jahr oder länger dauern.
Eine Immobilie ist noch lange nicht verkaufsfertig, nur weil die Fotos gemacht wurden.
Im Laufe der Jahre könnten Änderungen vorgenommen worden sein. Es könnten Probleme mit Lizenzen, eingetragenen Gebieten, Hypotheken, Gemeinschaftsschulden, Nutzungsdokumenten oder anderen Unterlagen bestehen, die geklärt werden müssen.
Finde Probleme, solange du noch Zeit hast, sie zu lösen.
Stellen Sie sich vor, ein Käufer bietet 1,45 Millionen Euro, muss aber noch eine internationale Finanzierung organisieren, während ein anderer 1,40 Millionen Euro bietet und mit Bargeld bezahlen kann.
Es liegen nicht genügend Informationen vor, um zu sagen, was besser ist, und genau das ist der Punkt.
Der Preis ist wichtig, aber auch die Finanzierung, die Vorabgenehmigung der Hypothek, der Fertigstellungstermin, die Bedingungen, ob eine andere Immobilie zuerst verkauft werden muss, die Anzahlungsstruktur und die Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung.
Eine Reservierungszahlung, ein privater Kaufvertrag und eine Anzahlungsvereinbarung können unterschiedliche Folgen haben, je nachdem, wie die Vereinbarung gestaltet ist und welche Bedingungen darin enthalten sind.
Dies ist besonders wichtig, wenn ein internationaler Käufer noch eine Hypothekenfinanzierung benötigt, da dies den Zeitplan erheblich verlängern kann.
Bevor Sie die Transaktion als abgeschlossen betrachten, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, was passiert, wenn die Finanzierung scheitert, welche Fristen gelten, ob das Geld zurückerstattet wird und was passiert, wenn eine der Parteien die Transaktion nicht abschließt.
In Marbella sind Verhandlungen üblich, und viele Käufer erwarten, dass sich etwas bewegt.
Eine grobe Schätzung des 10%-Wertes ist im allgemeinen Sprachgebrauch üblich, sollte aber niemals als Bewertungsmethode herangezogen werden. Manche Verkäufer haben keinerlei Verhandlungsspielraum; andere akzeptieren unter Umständen einen deutlich geringeren Wert, weil sich ihre Umstände geändert haben.
Überzogene Preisgestaltung kann die Kluft zwischen Verkäufer und Käufer so groß machen, dass eine vernünftige Verhandlung gar nicht erst zustande kommt.
Beide.
Der Verkauf außerhalb des regulären Marktes kann sinnvoll sein für wirklich besondere Luxusimmobilien, Eigentümer, die Wert auf Privatsphäre legen, oder eine Agentur mit einer umfangreichen Datenbank ernsthafter Käufer.
Es kann auch ein nützlicher Test sein: Man lässt eine vertrauenswürdige Agentur die Immobilie zunächst privat anbieten, bevor man sie öffentlich auf den Markt bringt, und schaut, ob sich ein qualifizierter Käufer meldet.
Wenn aber eine gewöhnliche Villa über WhatsApp an Dutzende von Maklern und Hunderte von Käufern verbreitet wird, bedeutet die Tatsache, dass sie nicht auf einem Portal gelistet ist, nicht automatisch, dass sie exklusiv ist.
Zu den potenziellen Kosten für den Verkäufer können Maklerprovision, Anwaltskosten, gegebenenfalls Kosten für die Löschung der Hypothek, kommunale Zusatzgebühren, Steuern auf steuerpflichtige Kapitalgewinne, Kosten für Bescheinigungen oder Dokumentationen, Vorbereitungskosten und andere transaktionsspezifische Ausgaben gehören.
Für ausländische Verkäufer verlangt die spanische Steuerbehörde in der Regel, dass der Käufer 3% vom vereinbarten Kaufpreis als Vorauszahlung auf die Steuerpflicht des ausländischen Verkäufers einbehält. Es handelt sich dabei nicht einfach um eine zusätzliche Grundsteuer (3%).
Die Verkäufersteuer ist individuell. Lassen Sie sich eine Berechnung für die jeweilige Immobilie und den Verkäufer geben, anstatt sich auf eine allgemeine Online-Schätzung zu verlassen.
01 Überhöhte Preise von Anfang an
Ein ambitionierter Angebotspreis kann angemessen sein, wenn Sie wirklich nicht verkaufen müssen. Weniger sinnvoll ist er hingegen, wenn Sie verkaufen müssen.
02 Dem Käufer Ihr Leben zeigen
Persönliche Gegenstände, Unordnung, Mieter, Eigentümer im Zimmer und unfertige Reparaturen erschweren es einem Käufer, sich das Eigentum vorzustellen..
03 Vorbereitung auf die Listung, nicht auf den Verkauf.
Fotos generieren ein Angebot. Sie können aber fehlende Unterlagen oder eine schwache Finanzierung des Käufers nicht kompensieren. oder ungelöste RechtsfrageS.
WENN WIR EINE IMMOBILIE IN MARBELLA IM WERT VON 1,5 MILLIONEN € VERKAUFEN WÜRDEN
Bereiten Sie das Produkt auf den Verkauf vor, bevor Sie den Markt darüber entscheiden lassen.
Wir würden die kleinen Mängel beheben, persönliche Gegenstände entfernen, das Äußere makellos herrichten und zuerst die rechtlichen Unterlagen prüfen lassen.
Dann würden wir einen hervorragenden beauftragenUm eine realistische Wertschätzung zu ermitteln, sollten Sie professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Video erstellen und ein bis drei gute Agenturen beauftragen., wahrscheinlich zwei, mit jeweils starkem, aber potenziell unterschiedlichem internationalem Kundenstamm.
Da die Marktsegmentierung die Listings anteilig regelt, kann das breitere Agenturnetzwerk weiterhin …Alle haben Zugang zu der Immobilie. Die Agenturen, denen sie direkt gehört, haben einfach ein stärkeres Interesse daran, sie aktiv zu vermarkten.
Das ZielUnser Ziel ist es, die Immobilie leicht auffindbar, leicht verständlich, leicht liebenswert und leicht zu kaufen zu machen.
Verwenden Sie dies, bevor das Angebot online geht, nicht erst, nachdem sich der erste ernsthafte Käufer gemeldet hat.
Immobilien mit einem angemessenen Preis und breiter Zielgruppe können sich schnell verkaufen, während hochwertige, ungewöhnliche oder überteuerte Immobilien unter Umständen ein Jahr oder länger auf dem Markt bleiben.
Nicht automatisch. Reparaturen, kosmetische Verbesserungen und eine ansprechende Präsentation können sich lohnen, aber eine umfassende Renovierung muss ihren Kosten-, Zeit- und Risikoaufwand rechtfertigen.
Für Verkäufer kann ein bis drei gute Maklerbüros – oft zwei – ein sinnvolles Verhältnis darstellen. Da die Maklerbüros in Marbella ihre Angebote teilen, bleibt der Zugang zum Objekt für einen breiteren Markt erhalten, während die direkt beauftragten Maklerbüros ein stärkeres Interesse an dessen Vermarktung haben.
Das kann sein, aber der Verkäufer sollte im Gegenzug für die Exklusivität einen klaren Vorteil erhalten, wie zum Beispiel höhere Marketinginvestitionen, professionelle Inhalte, bezahlte Werbung oder einen festgelegten internationalen Vertriebsplan.
Nur wenn es einen triftigen Grund dafür gibt. Privatsphäre, eine wirklich außergewöhnliche Immobilie oder der Zugang zu einem starken Netzwerk privater Käufer können eine Strategie außerhalb des regulären Marktes rechtfertigen.
Genauer gesagt, behält der Käufer beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtansässigen in der Regel 3% des vereinbarten Kaufpreises ein und zahlt diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde.Fähigkeit.
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